Полтора года спустя или дети кризиса

Как-то незаметно настал полуторогодовой юбилей с начала финансового кризиса.  Страсти улеглись, слабые покинули рынок, сильные получили активы слабых, государство не забыло своих придворных, те, у кого была собственная "финансовая подушка безопасности" – соптимизировали свои бизнес-процессы, короче говоря, на рынке произошла массовая санация, а кризис выступил неким катализатором.

Строительство и девелопмент находятся в числе отраслей, которые наиболее серьезно просели относительно полуторогодовых показателей. Еще совсем недавно, летом 2008 года квартиры на этапе «котлована» расходились как горячие пирожки. Говоря простыми словами, «People have it”. Однако с наступлением кризиса продажи упали. Упали в разы. И в этой ситуации, в относительно лучшем положении, оказались девелоперы, стадия готовности объектов которых была достаточно высока, кредитная линия в основном погашена. Напротив, компаниям оказавшимся в «котловане» в начале кризиса пришлось очень тяжело.

Памятуя о том, что кризис являлся индикатором состоятельности девелопера, я решил проанализировать, какие застройщики и на сколько успешно с точки зрения строительства смогли оставаться на плаву в настоящие 1,5 года.

Сразу оговорюсь, являясь лицом незаинтересованным, в настоящем обзоре я высказываю лишь собственное мнение, о том что мне удалось пронаблюдать.

Итак, я сделал следующую выборку: взял самый «строящийся» округ Москвы (ЮЗАО), самый представленный с точки зрения предложения класс жилья («бизнесс-класс»). Я исключил из выборки районы, располагающиеся около МКАД. Кроме того, в настоящей выборке нет жилых комплексов, стадия готовности которых,  на момент начала кризиса, превышала 50% (очевидно, они бы при прочих равных условиях более ликвидны, и, соответственно, процесс их строительства/реализации менее зависим от кризиса). 

Таким образом, пул объектов выглядит следующим образом:



Итак, в двух словах об объектах:

1. Вавилова ул., вл. 57
18-ти этажный жилой дом, площадь жилого здания – 56 384 кв. м. , общая площадь квартир – 30 000 кв. м, охраняемая территория, 4-х уровневый паркинг, декларируемый срок сдачи – 4 квартал 2010 года.  



2. ул. Крупской, вл. ЗА, ЖК «Надежда»
8-ми этажный жилой дом, площадь жилого здания - 17 818,0 кв.м, общая площадь квартир - 10 101,9 кв.м. Территория дома огорожена. Предусмотрена охрана и наблюдение по всему периметру жилого комплекса. Внутренний двор благоустроен и оформлен в стиле паркового ландшафта. В состав жилого комплекса входит детский сад и расположенный в непосредственной близости от дома физкультурно-оздоровительного центра с бассейном. Первоначально декларируемый срок сдачи – 4 квартал 2009 года. Сейчас, очевидно не из-за самого хорошего финансового состояния, сроки сдачи перенесены на 3 квартал 2010 года.  



3. ул. Дмитрия Ульянова, вл. 31
22 этажный жилой комплекс необычной пирамидальной формы, с тремя подземными этажами.  Площадь жилого здания – 67 020 км. м. Общая площадь квартир - 25141,3 кв.м. Начало строительства –  сентябрь 2005г. Срок ввода дома в эксплуатацию по проекту - декабрь 2007г.

3. Новые Черемушки 22-23 кв-л, корп. 6 ЖК «Адмирал 3»
Монолитно-кирпичный, 3-х секционный дом переменной этажности - 23-24-23 этажей входит в комплекс зданий в Новых Черемушках. Собственная огороженная охраняемая территория. Многоуровневая подземная автостоянка. Круглосуточная многоуровневая охрана, системы видеонаблюдения. Дом сдан в 4 квартале 2009 года. 



4. ул. Академика Волгина, вл.12-14, корп. 7, ЖК «Светлый город»
6 секционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (13-20 этажей). Охраняемая территория. В комплексе предусмотрен 4-х этажный закрытый паркинг на 272 бокса. Срок сдачи: 1 квартал 2010 года.



5. Вавилова вл. 67, ЖК «Versis»
Комплекс состоит из двух корпусов 25 и 27 этажей, которые соединяются воздушными жилыми галереями на разных уровнях. Общая площадь комплекса составляет 48 900 кв. метров.  Первые два этажа комплекса отведены под нежилые помещения. Также в ЖК «VERSIS» предусмотрен вместительный подземный паркинг на 427 машиномест и гостевая автостоянка на 46 мащиномест. Первоначально декларируемые срок реализации проекта - 2 квартал 2011 года. Затем сроки сдвинулись на 2 квартал 2010 года. Сейчас менеджеры декларируют 2 квартал 2013 года.  



6. пр-т Вернадского, ЖК "Доминион"
Жилой квартал «DOMINION» строится на участке 12 Га на пересечении проспекта Вернадского и Ломоносовского проспекта, рядом с м. Университет. Жилой квартал представляет собой четыре корпуса переменной этажности — от 9 до 19, с первыми нежилыми этажами и подземными автостоянками. В настоящий момент времени в продаже 1,2,3 корпуса. Со сроками сдачи во втором квартале 2010 года (2 корпус) и 4 квартале 2011 года(1,3 корпус). Общая площадь участка – 15 га. Количество квартир – 1 504. Общая площадь квартир – 205,2 тыс. кв.м. Общая площадь нежилых помещений – 11,3 тыс. кв.м.

  

7. Мичуринский просп., 19 Б, ЖК «Мичуринский»
По аналогии с ЖК «Доминион» - целый микрорайон состоящий из монолитно-кирпичных зданий. В настоящем исследовании, в качестве объекта рассмотрения я брал 19 корпус - 4-секционный жилой дом 12-15 этажности.  На первых нежилых этажах располагаются помещения свободного назначения, в которых разместятся объекты социального назначения: магазины, клубные помещения, аптека, домовая администрация. Сам по себе корпус относится ко второй очереди строительства микрорайона.  



8. Вавилова 54, клубный дом «Brent»
2-секционный 5-6-7-8 этажный жилой дом, первый этаж которого нежилойНа 2-5-6-7-8 этажах - квартиры и 3 зимних сада с наклонным остекленением. На первом этаже дома разместятся вестибюли, тренажерный зал с подсобными помещениями, парикмахерская, магазин-кулинария с кафе, служба эксплуатации. Изначально дом планировался к сдаче в 4 квартале 2009 года, затем его сроки перенесли на 2 квартал 2010 года, сейчас, с приходом «НДВ. Недвижимость» называют 1 квартал 2011 года.  



9. Ленинский проспект, вл. 105, ЖК «Эмеральд»
ЖК «Эмеральд» состоит из четыре жилых секции переменной этажности:  28-32-23-21 этажей. Остекление – панорамное.  2-х уровневый просторный паркинг на 524 м/м, оборудованный системой контроля загазованности помещения, предполагает два варианта парковки автомобилей: классический и 2-х ярусные парковочные места автопаркинговой системы «KLAUS». Все секции комплекса оборудованы приточно-вытяжными системами вентиляции, современной системой пожаротушения, автономным тепловым пунктом с электрическим бойлером, централизованным холодоснабжением, индивидуальным набором телекоммуникационных сервисов: локальная вычислительная сеть, цифровая телефонная сеть, сеть цифрового телевидения. Для каждой квартиры предназначены индивидуальные холодильные машины (мини-чиллеры). Круглосуточное видеонаблюдение за огороженной прилегающей территорией дома, входами в подъезды и холлами этажей, подземным гаражом, парковкой. Ограничен доступ в подъезды и на этажи. Сдача дома должная была быть изначально в 2009 году, сейчас оф ресурсы говорят про 2 квартал 2010 года, однако, одного взгляда на строительную площадку достаточно, чтобы понять, что строительство практически не начиналось.    



Я намерено не стал указывать достоинства и недостатки каждого из объектов, это тема отдельного исследования. 

В течение полутора лет я отслеживал динамику строительства каждого объекта из рассматриваемого пула. В результате, в количественной интерпретации темпы строительства, т.е. фактическую стадию готовности каждого из объектов можно представить следующим образом: 



Таким образом, если ввести индекс относительной скорости строительства представляется определить объекты-лидеры и объекты-аутсайдеры:   



Если анализировать темпы строительства за полтора года и на основании темпов строительства выставить рейтинг объекта, картина будет выглядеть следующим образом:  



Интересным представляется проследить среднегодовые темпы строительства для каждого из объектов:  



А теперь, зная среднегодовые темпы строительства и текущую стадию строительства можно построить прогнозную модель – в предположении, что кризис не закончился и темпы не изменятся – тем самым определив, на сколько девелоперы могут лукавить о сроках сдачи объекта, и какие объекты могут стать  «долгостроем», а для простых покупателей – самым рисковым приобретением:  



Кроме того, значительный интерес представляет и информация о средних темпах строительства у различных компаний. Однако, здесь стоит помнить, что инвестиционный портфель у девелоперов различный – у одних он представлен двумя-тремя объектами, у других десятки, кроме того, стоит помнить, что и приоритеты у объектов в том числе в  зависимости  стадии готовности изначально были различны – к примеру, ЗАО «Интеко» в большей степени направило финансирование на объекты характеризующиеся высокой степенью готовности- ЖК «Оксиген» и ЖК «Астра». ЖК «Доминион» же, очевидно в меньшем приоритете. Тем не менее, с точки зрения потенциальных покупателей из непосредственно представленного пула информация будет актуальна:  



Ну и наконец, подводя итоги, хотелось бы определить места девелоперов в текущем рейтинге, непосредственно для объектов из рассматриваемого пула: 

Таким образом, можно просмотреть, какие компании не слишком удачно, с точки зрения строительства (из представленного пула) прошли испытание кризисом. Лидер рейтинга самый «футбольный» девелопер «Авгур Эстейт», характеризуется высокими темпами строительства, причем, как бы это парадоксально не звучало, но темпы строительства в кризис даже несколько выше, кроме того, есть вероятность, что объект «Авгур Эстейта» будет сдан с опережением обновленного графика.

Неожиданно, на второе место вышла СК "Флэт и Ко», которая еще год назад испытывала значительные финансовые проблемы, однако, судя во всему,  отыскала ресурсы для относительно успешной деятельности.

Практически равный результат демонстрируют СТД «Девелопмент» и «Домострой. Недвижимость» - темпы их строительства несколько выше средних по рынку, однако стоит помнить, что СТД «Девелопмент» «засветился» со знаком «минус» с точки зрения переносов сроков сдачи объекта. «Домострой. Недвижимость» продемонстрировал очень хорошие показатели по двум объектам, однако стоит помнить что в его инвестиционном портфеле есть и «проблемные» объекты, к примеру г. Балашиха, мкрн. «Лукино».

Прогнозируемо относительно низкий рейтинг получило детище г-жи Батуриной – ЗАО «Интеко». Несмотря на государственную поддержку, мощное лоббирование интересов самой придворной московской компании только четвертый результат. Скорее всего, как это было высказано выше ЖК «Доминион» не являлся приоритетным, по крайней мере, в прошедшие полтора года проектом в инвестиционном проекте компании.

Не заладилось, со строительство и г-на Дерипаски с его «Главмосстроем» и если по Мичуринскому проспекту строительство велось относительно активно и успешно, то строительная площадка на Ленинском проспекте осталась практически без изменений. Проще говоря, нужно быть отчаянным оптимистом, что бы решится на покупку квартиру в ЖК «Эмеральд».

На предпоследнем месте рейтинга «фантом» от РГУ Нефти и газа им. Губкина  - клубный дом «Brent» (нефтяники, судя по всему не стали долго думать, и назвали дом по марке нефти). Затерянное по дворах ул. Вавилова, окруженное шестнадцатиэтажками, невысокое, в соответствии с проектной декларацией здание, было бы обречено на вечное строительство, если бы не одно но. В конце  января  - начале февраля 2010 года дом был передан для реализации получившему широкую известность в конце 2008 в 2009 году дискаунтеру «НДВ. Недвижимость». Поэтому можно предположить, что благодаря реконцепции (вполне может быть по аналогии с ЖК «Маршал»), репозиционирования и грамотной рекламной компании, проект по клубному дому «Brent» будет реализован. Однако, если подходить с позиции настоящего времени, покупка квартиры в этом доме – самая рисковая инвестиция из представленного пула, причем в силу особенностей проекта, мягко говоря, не самая рентабельная.

На последнем месте – ГК «Пересвет – Групп” с ЖК «Versis». Последнее место во многом обусловлено тем, что сам по себе этот достаточно амбициозный проект появился слишком поздно повремени.  Безусловно, в случае адекватного финансирования через несколько лет он будет весьма ликвидным, однако если говорить о сегодняшнем дне, то покупка квартиры в этом комплексе в большей степени может быть интересна с позиций инвестиционной составляющей.