Кризис, разразившийся в 2008 году нанес ощутимый удар по рынку загородной недвижимости, и на протяжении всего 2009 года наблюдались его последствия в виде катастрофического падения продаж строящихся коттеджных поселках Таким образом, девелоперы остались с неликвидом на руках. Несколько проще было девелоперам, у которых коттеджный поселок находился на завершающей стадии строительства – к примеру Инкомовская «Усадьба Аксаково» - фактически проект был уже реализован, на начало кризиса непроданными были всего несколько коттеджей, первоначальные инвестиции были условно «отбиты» до основной волны. Некоторые поселки, которые еще полтора года достаточно пафосно рекламировались были фактически «заморожены» на бумаге и выставлены на продажу ни как коттеджные поселки – а как земля без подряда. В частности вспоминается КП «Аврора» от Системы Галс и т.д.
Но наибольший интерес представляют коттеджные поселки которые встретили кризис условно говоря «на стройке» - т.е. их состояние готовности было далеко до сдачи, в тоже время, значительная часть работ – была уже произведена.
И здесь перед девелоперами возможным представлялось два сценария – это или несмотря на нулевые продажи продолжать отстраивать коттеджный поселок (и это, к слову, могли позволить девелоперы имеющие надежную финансовую «подушку безопасности» по проекту) или же замораживать стройку до наступления лучших времен. Очевидно, что заморозка стройки неизбежно вызывала и фактическое прекращение продаж по объектам. Те же инвесторы, кто продолжал строительство с переменным успехом реализовывали коттеджи. Интересным представляется проследить темпы продаж в этих коттеджных поселках в течение всего 2009 года.
На протяжении года я осуществлял мониторинг коттеджных поселков по своему «любимому» Дмитровскому направлению (однако благодаря выборке, которая захватывает несколько классов, можно вполне говорить о настоящей выборке как индикатора рынка в целом) и общался с менеджерами, ответственными за их реализацию. Таким образом, в первом, быть может не самом точном, однако дающем представление приближении темпы продаж по коттеджным поселкам выглядят следующим образом:
Таким образом, темпы продаж выглядят следующим образом:
Таким образом, так выглядит процент реализации исследуемых коттеджных поселков:
А теперь, предлагаю пофантазировать, на тему что случиться, если кризис не прошел и темпы продаж останутся на прежнем, уровне 2009 года. На основании представленных данных прогнозная модель выглядит для девелоперов весьма непривлекательно:
Проще говоря, темпы продаж существенное сдвигаются от ранее запланированных, а как следствие, былая значительная инвестиционная привлекательность проектов связанных с загородным строительством, как минимум теряет свою силу. Речь уже не может идти о 50% -100% годовых, а скорее напротив – при низкой степени реализации проекта может зайти речь и, даже, о фиксировании убытков.
Однако с точки зрения покупателей коттеджей – не все так и плохо. Почти наверняка, с целью минимизирования возможных убытков, покупатели вправе рассчитывать на хороший дисконт, однако это касается в первую очередь поселков с невысокой стадией готовности. С другой стороны риски – стать обладателем «вечного» долгостроя так же на порядок увеличиваются.
Многие девелоперы громогласно заявляют, мол кризиса дно уже настало, и рынок сменил тренд. Мол, декабря 2009 – января 2010 года новостройки опять в плюсе, не за горами дифицит предложения, а как следствие – новый виток цен. А уж коли рынок новостроек ожил, он то и будет локомотивом для вторички и загородки. Все казалось бы верно, за исключением небольшого но существенного но – рынок загородной недвижимости близок к насыщению с точки зрения предложения, а в иерархии покупок, как правило загородная недвижимость стоит лишь на втором месте. Таким образом, ждать оперативного и масштабного докризисного комбэка, к сожалению для девелоперов - не приходится.
Copyright by Tombert Asken 2010