Мерилом справедливости не может быть большинство голосов?

Результаты интересного исследования на днях опубликовал портал Metrinfo.Ru, основной целью которого  было определить справедливую стоимость жилой недвижимости. Сотрудники аналитического центра  задавали следующий вопрос москвичам: «Как Вы считаете, сколько в среднем должна стоить типовая однокомнатная квартира в хорошем районе Москвы (но не в центре города)?».

Ответы респондентов распределились следующим образом:

Пожалуй, так громко декларируемые Правительством 30 000 руб./кв.м вполне вписываются в  результаты опроса.

Однако, что же в действительности на 16 февраля 2010 года можно приобрести в Москве за указанные деньги (на 16 февраля 2010 года)?

-        До 1 млн. рублей: 1/3 доли в однокомнатной или 1/4 в двухкомнатной квартире, причем в «хрущевке», в спальном районе Москвы. Таких предложений 4.

-        1 -2 млн. рублей: Речь может идти только опять таки только о доле: 1/2 в однокомнатной или 1/3 в двухкомнатной квартире, разумеется, в спальном районе.

-        2-3 млн. рублей: Есть 4 предложения в отдаленных районах Москвы, в старых, пятиэтажках с совмещенным узлом, причем речь идет о верхней границе интервала.

Результаты настоящих исследований можно интерпретировать следующим образом – в настоящий момент времени по мнению москвичей стоимость квартир завышена как минимум в три раза.

А теперь зададимся вопросом – возможно ли снижение стоимости квартир в ближайшем будущем до условно «справедливого» уровня? 

Предлагаю взглянуть на некую усредненную структуру  «стоимости» квадратного метра (исходя из допущения - что 1 кв. м. стоит 82 200 руб.):

Стоимость аренды земельного участка на срок 5 лет или приобретения земельного участка.	4 200,00р.
Подготовка проектно-сметной документации по строительству многоквартирного жилого дома,согласование технических условий на подключение к сетям и разработка проектов сетей; изыскательские, геоинженерные и топографические работы по земельному участку	2 400,00р.
Экспертиза проекта и получение заключения экспертизы по проекту строительства многоквартирного жилого дома, согласования и получение необходимой исходно-разрешительной документации на строительство многоквартирного жилого дома	1 800,00р.
Подготовка территории строительства и земляные работы	1 800,00р.
Cтроительно-монтажные, инженерные, общестроительные работы по жилому дому	27 000,00р.
Электромонтажные, инженерно-коммуникационные и сетевые внутренние работы	4 800,00р.
Устройство наружных сетей	6 000,00р.
Отделочные и общестроительные работы по жилому дому	2 400,00р.
Отделочные и инженерные работы в квартирах (в зависимости от степени готовности квартиры)	3 000,00р.
Благоустройство и озеленение территории	600,00р.
Содержание службы Заказчика и технической дирекции строительства	3 000,00р.
Эксплуатационные расходы строительства, а также расходы по охране объекта	2 400,00р.
Расходы на рекламу и реализацию квартир в строящемся доме	600,00р.
Проценты по кредитам	4 200,00р.
Прибыль девелопера	9 000,00р.
Расходы связанные с различного рода урегулированиями	9 000,00р.

Таблица 1. Ориентировочная структура стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости

Безусловно, что в зависимости от района и самого проекта стоимость будет отличаться, однако в общем случае - настоящая таблица дает представление о характере процентного распределения затрат.

Логично, что и вариант снижения стоимости жилой недвижимости возможен только при условии уменьшения себестоимости строительства, накладных и прочих расходов.  Причем речь идет о сокращении затрат не на несколько процентов, а в несколько раз.

Лично мне представляется это сомнительным; девелоперы не будут работать себе в убыток. Несколько улучшить ситуацию способно государство, выступив неким регулятором или попросту взяв часть финансовой нагрузки на себя. Но и в этом случае, речь не будет о стоимости, которая хотя бы в первом приближении будет соответствовать ожиданиям и пожеланиям населения и громким заявлениям Правительства.

Очень хотелось бы ошибаться…..

Tombert Asken © 16/02/2010