Ликбез при покупке квартиры: уравнение со многими неизвестными

"Дружище, привет. Можешь меня поздравить!" - раздался радостный голос моего закадычного приятеля из телефонной трубки - "покупаю квартиру - завтра выходим на сделку. Если хочешь, пока объявление не заблокировано, могу переправить ссылку на рекламный модуль в Интернете".

Стандартный рекламный месседж на тематическом портале содержит краткую информацию о месторасположении дома, его этажности, количестве комнат, информацию об общей/жилой площади/площади кухни, и общем состоянии квартиры. В силу ограничений на количество символов со стороны СМИ, продавец, как правило, в рамках рекламного предложения ограничивается именно общей информацией и, казалось бы - это достаточно большой пакет данных - для принятия первичного решения - но, к сожалению, это только на первый взгляд. Именно с мониторинга подобных объявлений начинается фаза активного поиска подходящей квартиры.

Как показывает практика, процесс выбора подходящей квартиры – достаточно затратная с точки зрения времени процедура. В данной статье хочется подсказать на какие еще параметры имеет смысл обратить внимание, перед тем как позвонить владельцу и отправляться на просмотр понравившейся квартиры и тем самым сэкономить драгоценное время.

Комфортность квартиры

Казалось бы, уровень внутреннего комфорта квартиры определяется исключительно субъективными ощущениями потенциального покупателя. Все верно. Однако с другой стороны существует целый ряд количественных показателей, способных заранее с высокой степенью вероятностью предугадать, насколько квартира «удобна» для проживания.  Для того, чтобы оценить данные показатели потребуется совсем немного времени и, быть может, наличие Интернета.

Первый показатель, на который стоит обратить внимание – это этаж, на котором располагается квартира.  До недавнего времени существовало предупреждение, что квартиры, располагающиеся на первом и последнем жилых этажах, менее приспособлены для жизни (основные лейтмотивы такого отношения следующие: на первом этаже – слишком ощущается близость к улице в сочетании с повышенной сырость от подвального помещения, а на последнем – боязнь протечки крыши и отказа лифтов). В настоящий момент времени, первый жилой этаж также находится в сфере меньшего интереса у потенциальных клиентов, однако отношение к последним этажам с начала строительства новых домов кардинально переменилось. Многим потенциальным покупателям, очевидны многочисленные «преимущества» квартиры под крышей дома -  это и отличные от остальных этажей видовые характеристики, и акустический комфорт, обусловленный отсутствием соседей сверху. Особенно актуален этот тренд для новостроек – и предугадывая его, девелоперы в массовом порядке, в рамках ценообразования, максимальную стоимость назначают именно квартирам на последних этажах.

Второй показатель, на который обратите внимание – это высота потолков. Как правило, квартиры «бизнес-класса» характеризуются высотой 3-3,1 м, в то время как «эконом-класс» имеет потолки высотой 2,5-2,7 метра. В целом же, если вы и ваша семья – люди среднестатистического роста, такая высота представляется вполне комфортной. Любопытно, но, по данным статистики, средняя высота потолков в жилых помещениях в северных районах США ниже среднестатистических значений для России на 20 см. и это, в первую очередь, продиктовано политикой энергоэффективности. Все верно – чем ниже потолок, тем меньше затрат на обогрев помещений.

Важный показатель, на который стоит обратить внимание, это наличие подсобных помещений в покупаемой квартире. Их целевое назначение в зависимости от пожеланий хозяина может быть совершено различно – гардеробная, кладовая, или попросту комната для сушки белья. Однако, в любом случае, наличие подобного помещения является отличным  подспорьем в быту, важность наличия которого очень трудно переоценить.  Причем, как бы парадоксально ни звучало, наличие подсобного помещения – это не всегда прерогатива современных квартир, так, к примеру, проекты некоторых серий «хрущевок» предполагали наличие кладовых комнат. В тоже время, в одной из самых распространенных серий новостроек «П 44Т» - в соответствии с проектом - подсобного помещения не предусмотрено.

Как минимум, наравне с наличием подсобных помещений представляется необходимым наличие балконов/лоджий, а так же их соотношение с количеством комнат в квартире. В архитектуре, в принципе, существует с десяток видов помещений, которые попадают под определение балконов/лоджий (это и «французский» балкон, и «веранда», и «терраса», и т.д.). Однако чаще всего, если речь идет о покупке квартиры в России, то приходится сталкиваться с  «классическими» балконами или же лоджиями. Принципиальное отличие балкона от лоджии – балкон неотапливаемое помещение, выступающее из плоскости стены фасада здания, лоджия же имеет три общих стены со зданием (в случае углового расположения – две). При покупке квартиры в новостройке не лишним будет знать, что в соответствии с действующим СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" – при расчете общей площади квартиры для лоджий вводится понижающий коэффициент 0,5, а для балконов 0,3. Таким образом, в первом приближении, с точки зрения стоимости приобретаемой квартиры, при прочих равных условиях, квартира с балконом более экономически выгодная, нежели с лоджией. Очевидно, что конструктивно, балкон, как правило, является более холодным помещением по сравнению с лоджией. С точки зрения количества балконов/лоджий представляется логичным следующее соотношение:

Кроме того, обязательно обратите внимание на площади балконов/лоджий.

Даже если идет речь о покупке квартиры-студии, традиционно ассоциирующейся с небольшими площадями, обратите внимание на площадь кухни.  В указанном выше  СНиП’е 2.08.01-89 на жилые здания, один из разделов был посвящен организации помещений под кухню. Так, к примеру,  он декларирует,  что площадь кухни должна составлять не менее 8 м2. (в исключительных случаях не менее 5 м2). В тоже время, если оперировать функционально обоснованными размерами, то логичным представляется, что кухня должна обеспечить размещение в ней набора санитарно-технического оборудования, холодильника и кухонной мебели, а для этого она должна иметь площадь 8—10 м2. Таким образом, можно заключить, что рекомендуемая площадь будущей кухни должна рассчитываться из предположения  3 м2 на одного человека.

Обязательно обратите внимание на соотношение жилой площади к общей площади квартиры – так называемый планировочный коэффициент квартиры. Для квартир, характеризующихся повышенным уровнем комфорта, он должен быть равен 0,5-0,55, для квартир эконом-класса: 0,6-0,7. Причем, если планировочный коэффициент для квартиры слишком велик, или же, напротив, слишком мал – квартира действительно будет восприниматься несколько дискомфортно. 

Рисунок 1. Пример крайне неудачной планировки, однокомнатной (!) квартиры с точки зрения планировочного коэффициента

Следует не забывать и про соотношение между количеством комнат и количеством санузлов. Правилом «хорошего» тона для квартиры повышенной комфортности является наличие, как минимум, двух санузлов для трехкомнатной квартиры: один санузел так называемый гостевой, другой – «хозяйский».

Комфортность дома

Оцените количество квартир на лестничной площадке. Комфортным представляется наличие не более четырех квартир на этаже.

Обратите внимание на расположение мусоропровода и лифтовых шахт относительно вашей квартиры. По понятным причинам, желательно чтобы мусоропровод располагался на этаже - на максимальном отдалении от квартиры. Кроме того, с целью акустического комфорта, постарайтесь выбирать квартиру таким образом, чтобы лифтовая шахта не имела общих стен с вашей квартирой. Даже если речь идет о новостройке, следует помнить, что направляющие лифта со временем изнашиваются, таким образом, акустический дискомфорт –  гарантирован.

Рисунок 2. Мебелированная планировка новостройки бизнес-класса в ЮЗАО г. Москвы:

(Обратите внимание, сколько девелопер сделал ошибок при проектировании жилого комплекса: это и грузовая шахта лифта, граничащая со стеной самой большой по площади комнаты трехкомнатной квартиры - самой большой квартиры на этаже. Здесь же вы увидите кухонные помещение без окон. И санитарные узлы друг напротив друга. Минимальное количество «открытых» окон.  Некомфортное соотношение площадей. Апофеоз – это наличие в однокомнатной квартиры двух (!) кладовых помещений, при условии,  что площадь спальни всего 15 м2.)

Количество лифтов в доме регулируется все тем же СНиП’ом 2.08.01-89, в частности Приложением 3. Меньшее количество лифтов, чем прописано в настоящих правилах, Вы, скорее всего, и не встретите, а большее можно расценивать как повышенную комфортность:

Однако, в любом случае, исходя из сегодняшних реалий, наличие двух лифтов (один из которых должен быть «грузовым»), является неким минимумом, гарантирующим приемлемый уровень комфорта.

Обратите внимание на систему охраны подъезда. Она может быть трехступенчатой, а может даже отсутствовать вовсе. Пожалуй, самый распространенный вариант – одноступенчатая система охраны, которая включает в себя только домофон (в исключительных случаях - видеодомофон). Двухступенчатая система охраны предусматривает наличие консьержа на первом этаже здания, кроме того, зачастую подъезд оборудован системами видеофиксации, передающие изображения на монитор. Самая безопасная – трехступенчатая система охраны, которая подразумевает пользование услугами частного охранного агентства. Кроме того, обязательно присутствует система видеофиксации, и зачастую отлаженная система регулярного патрулирования. Очевидно, с точки зрения ежемесячных затрат третий вариант – менее бюджетный, однако с точки зрения безопасности он наиболее эффективен.

Затратив незначительное количество времени и сопоставив информацию по всем выше представленным критериям, с высокой долей вероятности можно определить – насколько предлагаемая к просмотру (покупке) квартира соответствует вашим представлениям о комфорте.

Tombert Asken © 13/04/2010