ЖК  "Versis" : новая версия

Вавилова, вл. 67  (пересечение улицы Вавилова и
Нахимовского проспекта)

В 1991 году на территории современной Грузии были обнаружены останки так называемого Homo georgicus – вымершего вида людей, которые, по словам ученых, проживали свыше 1,7 млн. лет назад.  Данная находка была поистине сенсационной, подтверждающей исторический статус территорий Кавказа.

Первое же грузинское государство возникло в 12 веке до  н.э. и тогда этнически оно состояло из двух групп таохи и колхи. В настоящий момент времени современная Грузия -  это микс из   несколько этнический групп и национальностей, преобладание которых в том или ином месте обусловлено физико-географическим расположением региона. Есть на территории современной Грузии республика Аджария – «грузинская жемчужина» заботливо омываемая субтропическим Черным морем, со столицей в Батуми.

В 2004 году мэр г. Москвы, с официальным визитом посещал Батуми, а же менее чем через год  в 2005 году архитектурная мастерская Александра Асадова подготовила  проект культурного центра республики Аджария, который подразумевал строительство 30 этажного культурно-делового центра.
Однако, уже спустя год в 2006 году отношения между Грузией и Россией испортились, и проект строительства культурно-делового центра стал не актуален. Участок был выставлен на аукцион (с начальной стоимостью лота в 679 900 000 рублей), победителем которого стала компания ЗАО «Пересвет-Инвест». 

Новый инвестор, не стал менять концепцию и проектировщика. А сама смена предназначения здания не сильно отобразилась на объемно-пространственных и композиционных решениях. Мастерской Асадова пришлось несколько изменить внешний облик здания – уменьшить футуризм и добавить основательность. Кроме того, была несколько уменьшена этажность здания, однако общая площадь была увеличена. В довершение ко всему проект, как это водится, в жилой недвижимости
«бизнес-класса» получил собственное имя – Versis.

Рисунок 1. Официальная 3D визуализация ЖК "Versis"

Рисунок 2. Официальная 3D визуализация ЖК "Versis"

Рисунок 3. Официальная 3D визуализация ЖК "Versis"

В настоящий момент времени проект  ЖК «Versis», предусматривает строительство 3-х секционного 25-27 этажного с нижним верхним техническими этажами здания и с 3-х уровневой подземной автостоянкой.  Кроме того, запроектирована трехэтажная пристройка для дошкольного образовательного учреждения.

Строительный объем – 223 600 м2,

Площадь здания – 48 900 м2,

Общая площадь квартир – 28 000 м2,

Число квартир: - 244 шт., из них:

  - Однокомнатные - 44.

  - Двухкомнатные - 86.

  - Трехкомнатные - 71.

  - Четырехкомнатные - 35.

  - Многокомнатные - 8.

Общая площадь автостоянки – 13 500 м2, рассчитана на 425 м/мест.

Рисунок 4. Официальная 3D визуализация ЖК "Versis"

Рисунок 5. Официальная 3D визуализация ЖК "Versis"

Подъезжая к объекту сегодняшнего исследования – ЖК «Versis», располагающегося на пересечении улицы Вавилова и Нахимовского проспекта я вспомнил, что к практической реализации проекта девелопер должен был приступить еще 2 года назад. Однако, разразившийся кризис, нанес серьезный удар по девелоперу в целом, и по проекту в частности, именно, поэтому, несмотря на то, что заборчик, ограничивший пятно застройки появился еще в августе 2008 года – первая строительная техника на площадке появилась в ноябре 2009 года, только после того, как ВТБ открыл новую кредитую линию. Продажи же, вовсе стартовали в марте 2010 года. Декларируемые сроки сдачи многократно переносились. Еще до кризиса, пресс-релизы и спикеры компании оптимистично декларировали конец 2010 года. Однако, затем сроки последовательно переносились на 2012, 2013 года. Сейчас менеджеры по телефону декларируют 2 квартал 2014 года.

Рисунок 6. Проехать мимо стройки не представляется возможным - рекламный баннер на заборе, огораживающем строительную площадку  ЖК "Versis" видны из далека.

Рисунок 7. «Парадный подъезд» или въезд на строительную площадку  ЖК "Versis".

Найти, ЖК «Versis» не сложно – аккурат на против черемушкинского рынка, за зданием бывшего научного института, на территории, «канувшего в лету» гаражного кооператива и парковой зоны расположился объект.

В настоящий момент времени, офиса продаж на объекте нет, поэтому приходится довольствоваться самостоятельной прогулкой и просмотром строительной площадки.

Невооруженным глазом видно – работа кипит вовсю, строительная техника представлена в изобилии. Несколько сотен рабочих активно копошатся на строительной площадке – работа кипит, С начала полноценного выхода на площадку по настоящий момент времени практически полностью завершены фундаментные работы. А одна первая секция вовсе выросла подросла на 8 этажей.

В целом с точки зрения строительства ЖК "Versis" производит положительные впечатления. Однако с точки зрения предложения вызывает сомнения - адекватность ценовой политики. Стоимость квартир начинается от:

Количество комнат	Площадь квартиры	Цена
1-комнатная	от 49,2	от 180 000 руб./м2
2-комнатная	от 70,0 м2	от  175 000 руб./м2
3-комнатная	107,3 м2	от 170 000 руб./м2
4-комнатная	от 149,6 м2	от 160 000 руб./м2
Пентхаусы	от 227, 4 м2	от 300 000 руб./м2

В целом анализируя проект стоит отметить высокую степень проработки с точки зрения комфорта жителей. Здесь стоит отметить и «классические», эргономически продуманные планировки квартир, многоуровневый паркинг из расчета 1,78 машиноместа на одну квартиру. И конечно же  наличие в составе комплекса ДОУ.

Проектом так же предусмотрено:

- обустройство огороженной придомовой территории с пешеходными дорожками и прогулочными зонами,

- мощение пешеходных дорожек плитами и загонными просветами,

- ландшафтный дизайн с использованием малых архитектурных форм,

- оборудование детской игровой площадки,

- наличие торговых помещений, которые будут обслуживать только жителей ЖК "Versis".

Рисунок 8. Баннеры при въезде на строительную площадку  ЖК "Versis" дают исчерпывающую информацию о стройке

Рисунок 9. ЖК "Versis": строительство кипит на уровне 8 этажа.

Рисунок 10. ЖК "Versis": скоро скроется из вида здание института.

Однако есть и ряд недостатков, которые в первую очередь обусловлены географическим расположением дома.

Во-первых – это удаленность основных объектов инфраструктуры. Так, к примеру, ближайшая Школа № 187, находится в более чем 600 м от дома, на противоположной стороне ул. Вавилова, а детская поликлиника вовсе в более чем 1,5 км.

ЗАО «Пересвет-Ивест» в открытых источниках, конечно же не декларирует, однако в соответствии с инвестиционным контрактом около 15% помещений – или же немного не мало – 90 одно и двухкомнатных квартир предоставляются городу, с последующим распределением среди… очередников (официальная версия). Что, очевидно, изначально снижает привлекательность дома на порядок.

И наконец, существенно ударит по в целом благоприятной экологической ситуации планы  Правительства Москвы по строительству четвертого транспортного кольца, которое в соответствии с концепцией, пройдет едва ли не под окнами у будущих жильцов ЖК «Versis» и которое завершится, аккурат, к 2013 году. Благодаря такому соседству -  с высокой долей вероятности можно утверждать, что жителям ЖК «Versis” гарантирован  повышенный уровень шума, низкое содержание кислорода и загазованность.

В любом случае, насколько в конечном итоге экономически обоснован был перевод статуса здания из культурно-делового цента в ЖК «Versis» покажет время, и в первую очередь продажи; по словам менеджеров «Пересвета», объект пользуется устойчивым спросом.

P.S. по результатам взвешенной оценки ЖК "Versis» набрал в итоге скромное количество балов. Но стоит помнить, что в основном, посредственная оценка обусловлена нулевыми показателями по блоку Mystery Shopping.

И действительно, организационная культура продаж по объекту весьма низкая. И здесь представляется возможным выделить ключевые недостатки с точки зрения организации продаж:

- Это и отсутствие стационарного офиса продаж на объекте в сочетании с практически нежеланием офисных сотрудников приезжать для показов на объект ( мне могут возразить - что смотреть пока не на что, однако как показывают мои посещения строительной площадки это далеко не так). Мне лично, представляясь потенциальным клиентом, пришлось буквально уговаривать менеджера "спуститься с небес" и уделить мне 15 минут для посещения площакди - и это все в будний день.

 - Отсутствие внятных планировок не только на общекорпаративном сайте, но даже на промосайте (в 80% они попросту не представлены, а на промосайте отсутствует даже информация по размерам(!)).

-  Отсутствие кроме проектной декларации в свободном доступе основных правоустанавливающих документов.

Все недочеты с точки организации работы с потенциальными клиентами перечислять не буду – дабы не претендовать на «хлеб» ответственных за постановку системы продаж сотрудников.  

В любом случае, у объекта видится большой потенциал, и если «Пересвет-Инвест» проработает блок Mystery Shopping – ЖК «Versis», в глазах потенциальных клиентов будет восприниматься на порядок привлекательней.

Рисунок 11. ЖК "Versis": строительство видно уже издалека.

Рисунок 12. Оценка расположение объекта

Рисунок 13. Оценка продуманности/привлекательности проекта

Рисунок 14. Оценка текущего строительства и качества предложения

Рисунок 16. Сводные результаты оценки объекта

Рисунок 17. Итоговая оценка объекта

Предыдущие публикации по теме:

1. Обзорная статья

2. Вавилова ул., вл. 57

3. Дмитрия Ульянова ул., вл. 31

4. Новые Черемушки, 24-25 кв-л, корп. 1 "В" 3

5. Новые Черемушки, кв-л 22-23, ЖК "Адмирал"

6. ул. Академика Волгина, вл. 12-14,  ЖК "Светлый город"

7. Квартал 38 "А", корпус 4

8. ул. Надежды Крупской, вл. 3 "А", ЖК "Надежда"

9. Пересечение проспекта Вернадского и Ломоносовского, ЖК «Доминион»

Грудолов Сергей Александрович ©

мой маленький блог

http://grudolov.livejournal.com/